¡HORROR, OBRAS EN LA COMUNIDAD!

 

¡HORROR, OBRAS EN LA COMUNIDAD!

En Alicante Arquitectura intentamos ser siempre constructivos y optimistas a la hora de publicar los post. Bastante tenemos ya con el día a día de esta «interesante» época que nos está tocando vivir a todos, como para además plasmar las complicaciones en nuestro blog. No obstante, y a pesar de lo anterior, no he encontrado un mejor titulo para este post.

Del mismo modo que en el post de «la casa de mis sueños», nuestra intención es intentar plasmar en este escrito, del modo más sencillo posible, el proceso para por el que hay que pasar cuando se hacen obras en nuestra comunidad de propietarios. Y de este modo, arrojar algo de luz sobre este mundo tantas veces oscuro, y algunas incluso siniestro.

Ironías aparte, las obras de nuestra comunidad, aunque evidentemente sean siempre una molestia física, y en mayor o menor medida un quebranto económico; deberíamos de tomarlas como algo positivo para nuestro patrimonio.

No, no me he vuelto loco. Del mismo modo que llevamos el coche a la revisión de vez en cuando, deberíamos actuar con nuestros edificios. Si en nuestros edificios hubiera un plan de conservación, que obligara a un mantenimiento periódico del mismo; las patologías sobre las que luego tenemos que actuar los técnicos serían mucho menores en número e importancia.

Cuando digo que las obras de rehabilitación son algo positivo para nuestro patrimonio, lo digo convencido de ello. Tanto para nuestro patrimonio personal, como para el de nuestras ciudades. Una vivienda en un edificio bien conservado, tiene mucho más valor que la misma vivienda en un edificio repleto de patologías. Tenemos que ser conscientes de que cuando pagamos una «dolorosa» derrama para obras en la comunidad, debiera de ser como si metiésemos ese dinero el banco a plazo fijo; ya que aunque no podamos tocarlo en un tiempo, a la larga nos dará beneficios.

Después de esta reflexión, lo que sí que es importantísimo es que las obras de nuestra comunidad se realicen de un modo correcto, ordenado, con transparencia, y necesariamente con paciencia por parte de los vecinos. Solo de este modo podremos transformar unas «horrorosas obras en nuestra comunidad», en un positivo proceso para que nuestro patrimonio aumente de valor, o como mínimo no lo pierda.

Para intentar iluminar lo máximo posible el proceso de las obras de rehabilitación en una comunidad, y que dejen de parecer algo siniestro, vamos a intentar explicar cuáles son, o deberían ser, los pasos en este tipo de obras:

1.- Detección de patologías en el edificio.

Este proceso siempre suele comenzar por el aviso de algún vecino. Normalmente sobre la existencia de humedades, o grietas, o algún peligro de desprendimiento, o todas las anteriores.

El vecino afectado da aviso al presidente de la comunidad o al administrador, y empieza la rueda a girar… o así debería de ser.

2.- Informe técnico.

Y quiero resaltar lo de «técnico», porque aquí suele empezar el primer error común en el proceso.

La propiedad (administrador o presidente) debe buscar a un técnico competente y «neutral», que visite el edificio y haga una primera inspección visual. Ésta puede devenir en un informe escrito sobre la situación del edificio y las patologías a tratar, o incluso a veces en una presentación verbal ante de la propiedad.

Un técnico neutral, no es una empresa constructora, ya que es parte interesada en la obra. Meter a la empresa constructora antes que el técnico es un error común en estos casos. Un técnico independiente sí que le dirá a la comunidad la situación real del edificio, sea buena o muy mala.

Desgraciadamente nos encontramos muchos casos en los que la empresa constructora minimiza los problemas de un edificio, con tal de no perder la obra. Una vez iniciada está ya es otro historia… o lo que es peor, conocemos casos en los que empresas constructoras proponen soluciones mucho más baratas, para así poder realizar las obras, aun a sabiendas que esas soluciones pueden dar problemas a medio plazo. Aunque una solución cueste la mitad, si en unos años da problemas, puede resultar carísima.

3.- Proyecto de rehabilitación.

Después del informe técnico, ya sea escrito o verbal, hay que redactar el correspondiente proyecto de rehabilitación. Previamente se ha de comunicar a la comunidad el coste de los honorarios del técnico, y a poder ser una aproximación de por dónde puede rondar el coste de las obras de rehabilitación.

Para poder realizar el proyecto del modo más definido posible, suele ser necesaria la ejecución de catas en el edificio. A mayor número de catas, mayor seguridad de lo que nos vamos a encontrar cuando empiece la obra.

Uno de los problemas históricos en la rehabilitación de edificios, es lo difícil que es dar un presupuesto totalmente cerrado de las obras. Ningún técnico tiene «rayos x» en los ojos, pero la realización de las catas necesarias, el apoyo en algún laboratorio si fuese necesario, y la elección de un técnico con experiencia, son garantías de que el proyecto prevea  una gran parte de las patologías que nos vamos a encontrar en obra. Consiguiendo a su vez que los presupuestos presentados por la empresas constructoras, sean lo más reales posible.

4.- Elección de una empresa constructora.

Es en este punto del proceso, cuando deben aparecer las empresas, y no antes. El reparto del proyecto de rehabilitación entre las empresas constructoras, es la forma correcta de buscar diferentes presupuestos para hacer una comparativa. Solo presupuestando el mismo proyecto, podremos saber cual es más barata y cual es más cara. De no ser así, puede que en realidad la empresa que pasa el presupuesto más barato sea las más cara, y viceversa.

Además del presupuesto, se debe valorar la seriedad y experiencia de la empresa constructora. Para lo que es conveniente dejarse aconsejar por el técnico que ha redactado el proyecto, o por vecinos cuyas comunidades hayan sido rehabilitadas. Las obras de rehabilitación suelen ser obras muy especificas, y es muy importante buscar una empresa que sea especialista en este sector.

Como de lo anteriormente escrito puede parecer que el arquitecto que suscribe le tiene cierta «manía» a las empresas constructoras, quiero dejar claro que esto no es así. Pero lo cierto es que creo firmemente en que cada uno debe ocupar su posición. Es el arquitecto quien debe diagnosticar los problemas del edificio, y proponer la solución; mientras que la constructora debe ejecutar las obras. Las obras en las que a la constructora se la sitúa por delante del arquitecto a la hora de tomar decisiones, suelen ser obras con un final, a corto, medio o largo plazo, infeliz.

En cualquier caso, quiero recalcar la existencia de empresas constructoras especializadas, serias y muy profesionales. La elección de una buena empresa constructora en la rehabilitación, es tan importante, o a veces más, que la elección de un buen técnico.

5.- Ejecución de las obras.

Una vez elegida la empresa constructora, obtenida la pertinente licencia de obras, y aprobado el plan de seguridad y salud, pueden comenzar las obras.

Las obras de rehabilitación son obras en las que se hace necesaria una especial atención por parte de los técnicos, ya que debido a la variedad casuística que te puedes encontrar, la toma de decisiones de obra es constante.

El control económico de la obra, se realiza mediante las certificaciones que prepara el constructor, y que supervisa la dirección facultativa. Y siempre que surja algún imprevisto, que pueda suponer un desvío presupuestario, se debe presentar a la propiedad para que esta de su visto bueno.

En este punto también quiero destacar la «paciencia» que deben de tener los vecinos. Una obra de rehabilitación siempre es una molestia, es especial cuando la obra también entra dentro de las viviendas, y aunque evidentemente a la empresa constructora se le debe exigir limpieza y un especial cuidado, debemos recordar que tenemos que intentar con el esfuerzo de todos, técnicos, operarios y vecinos, que la obra llegue a buen puerto. Es decir, que la obra cumpla con los plazos previstos, no se desvíe presupuestariamente, y se obtenga un buen resultado constructivo.

6.- Fin de las obras.

El acto con el que se fija el final de las obras es la firma del «documento fin de obra». Es importante saber que este documento se puede, y se debe, firmar a pesar de que existan algunos remates por terminar en la obra.

Aunque sea evidente, quiero dejar claro que un remate nunca puede ser algo que ponga en riesgo la seguridad de las personas, ni que permita la entrada de agua en las viviendas, ni que comprometa la integridad estructural del edificio.

Si cuando se da el fin de obra quedan algunos remates por acabar, se debe firmar el acta de recepción provisional de la obra. En la que se deja claro que aunque las obras están acabadas, quedan determinados remates por finalizar. Además se le da un plazo a la constructora para la finalización de los mismos. Una vez acabados estos remates, se firma el acta de recepción definitiva de las obras.

Y por acabar este post del mismo modo que lo he empezado, quisiera volver a recalcar que al realizar obras en nuestras comunidades, aunque inevitablemente causen algunas molestias, estamos defendiendo y poniendo en valor nuestro patrimonio. Igualmente quisiera volver a subrayar que con un buen mantenimiento periódico de los edificios, aunque muchos técnicos como el que suscribe se queden sin trabajo, ahorraría muchísimo dinero a los comuneros, además de que nuestras ciudades tendrían sin duda mucho mejor aspecto.