QUIERO HACERME LA CASA DE MIS SUEÑOS

Teniendo en cuenta que ya llevamos unos cuantos añitos de profesión, en el estudio hemos oído varias veces la frase que da título a este post «Quiero hacerme la casa de mis sueños». Esta frase suele ir precedida por otra más del estilo de «…tengo una parcelita y quiero hacerme una casa…». Cualquiera de estas frases apenas han variado en los últimos veinte años, pero sí todo lo que hoy en día conllevan.

Nos hemos dado cuenta que debido a nuestra profesión, muchas veces damos por sabidas, o como evidentes, cosas que no lo son tanto sobre todo para personas ajenas a nuestro gremio, como suelen ser nuestros clientes.

Es por esto que hemos decidido escribir este post, que lejos de querer ser excesivamente técnico o completo, lo que pretende es intentar explicar los pasos y el proceso por el que inevitablemente tiene que pasar una persona que desea construirse su casa.

Nuestra intención así pues, es intentar describir del modo más sencillo posible este proceso, que como casi todo, con los años se ha ido haciendo más complejo.

También queremos dejar claro que estando en manos de buenos profesionales, no es necesario conocer en profundidad este proceso. Todo esto que vamos a explicar a continuación, el cliente lo tiene que conocer o no, dependiendo del grado de involucración que quiera tener en el proyecto. Por supuesto también depende del tipo de servicio que contrate, que puede ir desde una involucración total, hasta un llave en mano.

 

Pero en cualquier caso, sea consciente o no el cliente, el proceso para construir una vivienda desde cero es el siguiente:

1.- Tener una parcela o comprarla.

 Este punto puede parecer una perogrullada, pero no deja de ser el punto de partida imprescindible para el inicio de esta bonita «aventura» que es construirte tu propia casa.

Si la parcela hay que comprarla, es conveniente contar con el asesoramiento de un estudio de arquitectura desde antes de la compra. Ya que de este modo te podrán informar, desde un punto de vista imparcial, de la situación urbanística de la parcela.

En cada parcela se permiten una serie de usos, y una cantidad determinada de metros cuadrados de construcción. Por lo que es muy importante asegurarse antes de comprar, que en la parcela se puede realizar la casa que el cliente quiere. Y sobre todo comprobar que la parcela no tiene una situación urbanística irregular, que pueda retrasar o incluso imposibilitar la construcción de una vivienda sobre ella.

2.- Contacto con un estudio de arquitectura.

 Una vez elegida la parcela, se hace imprescindible contactar con un estudio de arquitectura. El arquitecto elegido será el encargado de materializar el tipo de casa que el  cliente desee, así como de defender los intereses de su cliente, frente al resto de personas intervinientes en el proceso de construcción de una vivienda.

Es también en este punto en el que hay que decidir si el cliente va a solicitar que el estudio de arquitectura se encargue de toda la parte técnica de la obra, o por el contrario el cliente va a contratar por separado a los diferentes técnicos intervinientes. La opción de que el estudio de arquitectura se encargue de toda la parte técnica, que nosotros si damos, no siempre es factible cuando hablamos de micro estudios.

3.- Técnicos intervinientes desde la gestación del proyecto hasta el final de la obra.

 Para intentar aclarar lo que queremos decir, con la posibilidad de encargar al estudio de arquitectura que se encargue de toda la parte técnica de la obra, escribimos a continuación los posibles técnicos a participar en la realización de una vivienda unifamiliar.

 Técnicos intervinientes obligatorios

•  Arquitecto: Encargado de la realización del proyecto y director de la obra.
• Arquitecto técnico (Aparejador): Director de ejecución de las obras y coordinador de seguridad y salud de las mismas.
• Geólogo: Encargado de la redacción del estudio geotécnico obligatorio.

Técnicos intervinientes opcionales

• Ingeniero calculista de la estructura.
• Ingeniero calculista de las instalaciones.
• Interiorista.
• Paisajista.
• Ingeniero de telecomunicaciones y domótica.

4.- Fases del proyecto.

 Todo proyecto de nueva planta se divide en las siguientes fases, que a su vez van acompañadas de los correspondientes pagos pactados previamente con el cliente.

Fase 0. Firma de contrato profesional

Firma del contrato entre el cliente y el estudio de arquitectura. En él se detallan las obligaciones de las partes, los tiempos y los pagos.

A la firma del contrato se suele pagar la provisión de fondos que suele rondar entre el 5 % y el 10 % del total de los honorarios de arquitecto.

 

Fase 1. Anteproyecto

En esta fase, aunque tienen mucha importancia los parámetros urbanísticos existentes en la parcela, tienen menos peso los componentes técnicos del proyecto, a favor de una mayor libertad creativa.

Es el momento de sentarse con el cliente, las veces que haga falta, para poder captar el tipo de vivienda que le gusta, sus necesidades, su situación familiar, etc…

Fase 2. Proyecto básico

Es un documento en el que ya queda el proyecto perfectamente definido a nivel de espacios, superficies, distribución, alturas, estética, etc…

Este documento está compuesto por planos y memorias. En los quedan fijados los parámetros urbanísticos de la edificación, y un primer presupuesto aproximado de las obras.

Este documento es el que se presenta en el Ayuntamiento pertinente, para la obtención de la licencia de obras.

A la entrega del proyecto básico se suele abonar hasta el 40 % de los honorarios totales de arquitecto.

Fase 3. Proyecto de ejecución

Es un documento en el que se desarrolla el proyecto básico a nivel técnico. El proyecto de ejecución consta de planos y memorias, y en él se define el proyecto constructivamente. En este documento quedan definidos los detalles constructivos, el cálculo de estructura e instalaciones, los materiales a utilizar, los acabados, etc…

Es al final de esta fase cuando aparece el arquitecto técnico, con la redacción del estudio de seguridad y salud de las obras. Y a partir de aquí seguirá en el proceso hasta el final de las obras.

Como hemos comentado, la licencia de obras se concede con el proyecto básico, pero es necesaria la inclusión en el expediente del ayuntamiento del proyecto de ejecución, así como el pago de las tasas correspondientes, para poder iniciar las obras.

El proyecto de ejecución suele suponer un 30 % de los honorarios totales de arquitecto. Sumando así un 70 % del total de los honorarios en esta fase, y dejando el 30 % restante para la ejecución de las obras

 

 

5.- Elección de empresa constructora.

 Siempre que no se quiera por motivos particulares (familiares, amistad, buenas referencias, etc…) que el constructor sea uno concreto. Este es el momento, y no antes, de elegir empresa constructora.

Y es este el momento,  porque solo con el proyecto de ejecución perfectamente definido, se puede valorar el coste de las obras. Por eso el proceso para buscar empresa constructora, pasa por repartir copias de ese proyecto de ejecución. De esta manera, todas las empresas valoraran en igualdad de condiciones, lo que ya está definido en proyecto, y no otra cosa.

Quiero insistir en este tema, porque vivimos tiempos de «crecepelos» y de «soluciones mágicas», y el «yo te lo hago más barato» está al orden del día. Está claro que dependiendo de las gestión interna y de los diferentes acuerdo con proveedores, las empresas constructoras pueden ofrecer mejores precios unas que otras. Pero esa competición, siempre positiva para el cliente, debe ser en buena lid, y poniendo todas el precio a «manzanas y peras», y no a «cebollas y pepinos».

6.- Ejecución de las obras.

Una vez elegida la empresa constructora, y conseguida la pertinente «licencia de obras», llega el momento de iniciar las obras. Para lo cual, y como acto inicial de las mismas, se firma el «acta de replanteo», y la «aprobación del plan de seguridad y salud» preparado por el constructor, en base al «estudio de seguridad y salud» preparado por el coordinador de seguridad y salud, que como hemos dicho antes suele ser el arquitecto técnico.

Es durante las obras cuando el arquitecto técnico coge mayor importancia, ya que entre otras cosas, es el principal encargado de «traducir» lo reflejado en el proyecto al jefe de obra. Es el arquitecto técnico, como director de ejecución de las obras, el encargado de intentar solucionar, junto con el jefe de obras, los pequeños problemas o dificultades que casi diariamente aparecen en las obras.

El papel de Arquitecto sin embargo, además de la supervisión de la obra, es el de solucionar problemas de mayor entidad (junto con el arquitecto técnico), elegir de entre las diferentes opciones la mejor en base a su funcionalidad o estética, modificar el proyecto si fuera necesario. etc…

El arquitecto, como director de obra, tiene un papel parecido al de un director de orquesta que compone su propia música; ya que aunque no sepa tocar todos los instrumentos, sabe exactamente como debe de sonar, ya que ha sido él que ha compuesto la música.

Una vez explicado esto, creo que debo hacer un inciso en cuanto al reiterado uso de la palabra «problemas» en obra en este texto, para que nadie se asuste. Todas las obras tienen «problemas», lo que hay que hacer es intentar que sean los mínimos posibles mediante la elección de un buen estudio de arquitectura, y una buena empresa constructora. Pero una vez minimizados estos, lo importante como en la vida, es ser capaz de enfrentarte a los problemas y ponerles solución. Es aquí donde se nota si la obra cuenta con buenos profesionales, en la capacidad y agilidad para la solución de problemas.

7.- Fin de las obras.

Es el punto final de la aventura conjunta que significa hacer una vivienda unifamiliar para un cliente particular.

Del mismo modo que el inicio de las obras se marca con el «acta de replanteo», es con el «documento de fin de obra», firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico, como se pone fin a las obras.

El «documento de fin de obra» es imprescindible para conseguir la «obra nueva» en la notaría, que a su vez es imprescindible para conseguir la «licencia de primera ocupación» por parte del ayuntamiento. Una vez hecho este proceso ya se puede inscribir la vivienda en el registro y en el catastro.

Y de este modo se pone fin a esta gran aventura. A pesar de ser un proceso largo, pienso que sabiendo disfrutar lo bonito de cada fase (y dejando a los profesionales la parte más pesada), debería de constituir una de las experiencias más importantes de la vida. No olvidemos que cada vivienda unifamiliar debería tener algo de su dueño, y además de trasformar el paisaje donde se ubica, tener vocación de continuidad en el tiempo del mismo modo que lo tiene la familia.

Después de este largo proceso, tanto constructivo como burocrático, ya solo queda disfrutar de «la casa de tus sueños»